合格する「宅建」今日の重要ポイント

出題バランスが変わりましたので、4.試験開始～試験中は、「まず問15～50を解き、権利関係（問１～14）を最後に解くパターンが多いです。」に訂正します。

本年より、前半25問（問１～25）は権利・制限・税鑑定、後半25問（問26～50）は宅建業法・その他になりました。昨年より、問題用紙のサイズがＡ４となった割には総頁数が減ったわけではないので、長文化の傾向にあります。元々、宅建業法は問題によっては（特に自ら売主制限）、非常に長文化（＝文字数が多い）する傾向にあったので、事前にｉＰｏｄ宅建予想模試等を何度も解いて慣れておいてください。また、報酬の計算問題も、時間はかかりますが合格者レベルでは落とせない1問です。消費税も含め事前に準備しておいてください。

４　甲土地には、建築面積80㎡のカラオケボックスを建築することができる。

４　×　甲土地は肢１でみたように建ぺい率は80％、肢２でみたように90㎡として計算するので、90×80％＝72㎡が建築面積の最大限度であるので、80㎡とする本肢は誤り。なお、第二種住居地域にはカラオケボックスを建築することができる。

３　甲土地には、延べ床面積180㎡の料理店を建築することができない。

３　○　甲土地は肢２でみたように90㎡とし、容積率は肢１でみたように200％なので、90×200％＝180㎡までの建物が建築できる。しかし、用途制限により、第二種住居地域には料理店を建築できない。よって、本肢は正しく正解。

２　甲土地には、延べ床面積150㎡の木造住宅を建築することができない。

２　×　甲土地は２項道路に接しており、セットバックがある。幅員２ｍなので、甲土地側には１ｍセットバックする。その結果、甲土地は１ｍ幅で削られ、９×10＝90㎡として、建ぺい率や容積率の計算をする。容積率は肢１でみたように200％なので、90×200％＝180㎡までの建物が建築できる。また、第二種住居地域には住宅を建築でき、かつ、木造の耐火建築物も存在する。よって、甲土地には、延べ床面積150㎡の木造住宅を建築することができるので、本肢は誤り。

木造の耐火建築物についての参考ＵＲＬ

http://www.mokujukyo.or.jp/taika-1h/index.html

１　甲土地の建ぺい率は80％、容積率は240％である。

１　×　甲土地の建ぺい率は、角地＋防火耐火で20％加算され80％となる。容積率は、前面道路規制では６×4/10＝240％となり、指定容積率である200％が適用される。そこで、「容積率は240％である」とする本肢は誤り。

例年、受験票が郵送される前に、受付票が郵送されます。

受験会場の地図が載っています。

受験票は9/29以降に郵送とあります。

問い合わせ先は受験する都道府県によって異なるようです。

午後１時３０分を過ぎた遅刻者は受験できない、とあります。

う～ん。

下図甲土地に耐火建築物を建築する場合における、延べ面積の敷地面積に対する割合 (以下、この問いおいて「容積率」という。) 及び建築物の建築面積の敷地面積に対する割合 (以下、この問において「建ぺい率」という。) に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、甲土地の一部は防火地域内にあり、街区の角にある敷地として特定行政庁の指定を受けているものとし、建ぺい率は60％、容積率は200％に都市計画で指定された第二種住居地域に存在し、地積は100㎡で他に特別な規定はないものとする。

１　甲土地の建ぺい率は80％、容積率は240％である。

２　甲土地には、延べ床面積150㎡の木造住宅を建築することができない。

３　甲土地には、延べ床面積180㎡の料理店を建築することができない。

４　甲土地には、建築面積80㎡のカラオケボックスを建築することができる。

 質問がありました。ほとんどの宅建受験生が知らない内容ですから、「ふ～んそんなもんか」くらいで構いません。

Ｑ　破産者は復権すれば、直ちに宅地建物取引業の免許を取得することができます。では、どうすれば復権するのでしょうか。

破産法255条１項には、以下のように規定します。復権および免責許可の決定が確定したとき、と考えてください。

（復権）

第二百五十五条 　破産者は、次に掲げる事由のいずれかに該当する場合には、復権する。次条第一項の復権の決定が確定したときも、同様とする。

一 　免責許可の決定が確定したとき。

二 　第二百十八条第一項の規定による破産手続廃止の決定が確定したとき。

三 　再生計画認可の決定が確定したとき。

四 　破産者が、破産手続開始の決定後、第二百六十五条の罪について有罪の確定判決を受けることなく十年を経過したとき。

「次条第一項の復権の決定が確定したとき」とは以下のとおりです。

（復権の決定）

第二百五十六条 　破産者が弁済その他の方法により破産債権者に対する債務の全部についてその責任を免れたときは、破産裁判所は、破産者の申立てにより、復権の決定をしなければならない。

「第二百六十五条の罪」とは、詐欺破産罪です。

（詐欺破産罪）

第二百六十五条 　破産手続開始の前後を問わず、債権者を害する目的で、次の各号のいずれかに該当する行為をした者は、債務者（相続財産の破産にあっては相続財産、信託財産の破産にあっては信託財産。次項において同じ。）について破産手続開始の決定が確定したときは、十年以下の懲役若しくは千万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。情を知って、第四号に掲げる行為の相手方となった者も、破産手続開始の決定が確定したときは、同様とする。

一 　債務者の財産（相続財産の破産にあっては相続財産に属する財産、信託財産の破産にあっては信託財産に属する財産。以下この条において同じ。）を隠匿し、又は損壊する行為

二 　債務者の財産の譲渡又は債務の負担を仮装する行為

三 　債務者の財産の現状を改変して、その価格を減損する行為

四 　債務者の財産を債権者の不利益に処分し、又は債権者に不利益な債務を債務者が負担する行為

２ 　前項に規定するもののほか、債務者について破産手続開始の決定がされ、又は保全管理命令が発せられたことを認識しながら、債権者を害する目的で、破産管財人の承諾その他の正当な理由がなく、その債務者の財産を取得し、又は第三者に取得させた者も、同項と同様とする。

なお、裁判所は、破産者について、次の各号に掲げる事由のいずれにも該当しない場合には、免責許可の決定をしますが、該当する場合であっても、裁判所は、破産手続開始の決定に至った経緯その他一切の事情を考慮して免責を許可することが相当であると認めるときは、免責許可の決定をすることができます。

一 　債権者を害する目的で、破産財団に属し、又は属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたこと。

二 　破産手続の開始を遅延させる目的で、著しく不利益な条件で債務を負担し、又は信用取引により商品を買い入れてこれを著しく不利益な条件で処分したこと。

三 　特定の債権者に対する債務について、当該債権者に特別の利益を与える目的又は他の債権者を害する目的で、担保の供与又は債務の消滅に関する行為であって、債務者の義務に属せず、又はその方法若しくは時期が債務者の義務に属しないものをしたこと。

四 　浪費又は賭博その他の射幸行為をしたことによって著しく財産を減少させ、又は過大な債務を負担したこと。

五 　破産手続開始の申立てがあった日の一年前の日から破産手続開始の決定があった日までの間に、破産手続開始の原因となる事実があることを知りながら、当該事実がないと信じさせるため、詐術を用いて信用取引により財産を取得したこと。

六 　業務及び財産の状況に関する帳簿、書類その他の物件を隠滅し、偽造し、又は変造したこと。

七 　虚偽の債権者名簿（第二百四十八条第五項の規定により債権者名簿とみなされる債権者一覧表を含む。次条第一項第六号において同じ。）を提出したこと。

八 　破産手続において裁判所が行う調査において、説明を拒み、又は虚偽の説明をしたこと。

九 　不正の手段により、破産管財人、保全管理人、破産管財人代理又は保全管理人代理の職務を妨害したこと。

十 　次のイからハまでに掲げる事由のいずれかがある場合において、それぞれイからハまでに定める日から七年以内に免責許可の申立てがあったこと。

イ　免責許可の決定が確定したこと　当該免責許可の決定の確定の日

ロ　民事再生法 （平成十一年法律第二百二十五号）第二百三十九条第一項に規定する給与所得者等再生における再生計画が遂行されたこと　当該再生計画認可の決定の確定の日

ハ　民事再生法第二百三十五条第一項 （同法第二百四十四条 において準用する場合を含む。）に規定する免責の決定が確定したこと　当該免責の決定に係る再生計画認可の決定の確定の日

十一 　第四十条第一項第一号、第四十一条又は第二百五十条第二項に規定する義務その他この法律に定める義務に違反したこと。

通勤・通学時間でうかる! iPod宅建直前予想模試―平成21年度版

の特別付録「穴埋めチェック６００」ですが、以下のように簡単に作成できます。対応する音声もありますので、是非ご活用ください。

http://www.mentor-diamond.jp/ipod/2009takkenmoshi/2009takkenmoshi06 .

（１）iPod宅建 直前予想模試を横にして

（２）穴埋めチェック６００を開きます。

（３）点線の個所で切り取り

（４）真ん中から二つ折りにして

（５）２箇所ステープラーで止めれば完成

試験まで６０日を切りました。

知識の定着が重要です。

通勤・通学時間でうかる! iPod宅建 直前予想模試の穴埋め６００用の音声をアップしました。暗記用にご活用ください。

http://www.mentor-diamond.jp/ipod/2009takkenmoshi/2009takkenmoshi06.html

なお、下記の点をお詫びとともに訂正いたします。

１）第２回　問45の正解は４で解説以下のように訂正します。

３　誤　67条１項に「国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者の事務所の所在地を確知できないとき、又はその免許を受けた宅地建物取引業者の所在（法人である場合においては、その役員の所在をいう。）を確知できないときは、官報又は当該都道府県の公報でその事実を公告し、その公告の日から30日を経過しても当該宅地建物取引業者から申出がないときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる。」とある。しかし、本肢のような監督処分全般についての規定はないので誤り。

４　正　67条１項により、正しい。

２）第５回　問48の問題を以下のように訂正します。

肢４の「増加した」を「減少した」に

３）穴埋め600を以下のように訂正します。

[058]できに→できるに

[180]排除→廃除

[234]５年間再取得→５年間取得